Правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) и Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ). Согласно п.9 ст.22 ЗК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора его арендатором. При этом сам факт существенного нарушения не является безусловным основанием для расторжения, если нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к обществу о расторжении договора аренды земельного участка и возврате участка по акту приема-передачи.

Как следует из материалов дела, между Администрацией муниципального образования (арендодатель) (далее - Администрация) и индивидуальным предпринимателем (далее - ИП) был заключен договор аренды земельного участка. Вид разрешенного использования - специальная деятельность (код 12.2): обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских и биологических отходов, а также размещение объектов размещения отходов. Срок договора - до 2063 года. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Впоследствии права и обязанности арендатора по договору были переданы обществу с ограниченной ответственностью. Уведомление о передаче прав аренды поступило в Администрацию, соответствующие изменения зарегистрированы в ЕГРН.

Тогда же, 06.05.2025, в Администрацию от общества поступило уведомление о подписании договора субаренды части земельного участка с третьим лицом. При этом сам договор субаренды был заключен ранее - 27.12.2024, то есть уведомление направлено арендодателю спустя более четырех месяцев после его подписания. Договор субаренды был заключен на 11 месяцев.

Кроме того, в ходе проверки исполнения арендатором условий договора Администрация установила, что арендная плата вносилась несвоевременно. По каждому из периодов просрочка составила более шести месяцев.

По результатам проверки исполнения арендатором условий договора № 744100004 Администрация установила указанные нарушения и обратилась в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Решение суда первой инстанции: в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из отсутствия задолженности по арендной плате, устранения допущенных нарушений в разумный срок и отсутствия доказательств существенного нарушения условий договора. Не согласившись с решением, Администрация обратилась в арбитражный апелляционный суд.

Позиция Администрации: Администрация настаивала на наличии оснований для досрочного расторжения договора, указывая на следующие нарушения, допущенные обществом:

- несвоевременное уведомление о передаче участка в субаренду - по мнению истца, нарушен пункт договора, предусматривающий обязанность арендатора уведомлять арендодателя;

- нарушение порядка внесения арендной платы - плата вносилась с просрочкой более 6 месяцев по каждому периоду;

- нарушение экологических и санитарно-гигиенических требований, ухудшение экологической обстановки на участке (подтверждается письмами Роспотребнадзора);

- нарушение лицензионных требований - по результатам выездной оценки выявлено грубое нарушение: несоответствие лицензионному требованию для осуществления деятельности по обезвреживанию отходов III-IV классов опасности (подтверждается письмом Росприроднадзора);

- невнесение в установленные сроки платы за негативное воздействие на окружающую среду (далее - НВОС) (ст.8.41 КоАП РФ);

- нарушение санитарно-эпидемиологических требований (по ст.6.3 и 6.5 КоАП РФ).

По мнению истца, указанные обстоятельства являются достаточным основанием для расторжения договора.

Позиция общества (ответчика): Общество возражало против удовлетворения иска, указывая на отсутствие задолженности по арендной плате, устранение выявленных нарушений в разумный срок, заключение договора субаренды на 11 месяцев (что не требует уведомления арендодателя) и отсутствие доказательств существенного нарушения условий договора. Общество также представило доказательства выполнения работ по благоустройству территории, заключения договоров на подвоз питьевой воды, проведения эпидемиологических мероприятий и разработки природоохранной документации.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, сформулировав следующие правовые позиции:

1. В силу п.9 ст.22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно только при существенном нарушении договора арендатором. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для расторжения лишь в том случае, когда они квалифицируются как существенные нарушения. Сам факт существенного нарушения не является безусловным основанием для расторжения, если нарушение устранено арендатором в разумный срок.

2. На момент обращения в суд задолженность по арендной плате у общества отсутствовала, хотя платежи вносились с просрочкой. Договор субаренды был заключен на 11 месяцев, в связи с чем арендатор имел право не уведомлять арендодателя о его заключении.

3. Сам по себе факт привлечения ответчика к административной ответственности за нарушение санитарных правил и гигиенических нормативов, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований, а также за невнесение в установленные сроки платы за НВОС не является безусловным основанием для удовлетворения иска, поскольку указанные нарушения были устранены обществом. Доказательств того, что действия ответчика привели к ухудшению экологической обстановки или качественных характеристик земельного участка, в материалы дела не представлено.

4. Ответчик является собственником административно-бытового здания, расположенного на спорном земельном участке, и имеет право на использование участка в части, необходимой для нормальной эксплуатации принадлежащего ему здания.

Таким образом, суд отклонил доводы Администрации, указав, что наличие формальных условий для расторжения договора не отвечает целям договора и принципу разумного осуществления гражданских прав. Учитывая характер допущенных нарушений и принятые арендатором меры по их устранению, суд признал отказ в удовлетворении иска обоснованным.

Суд постановил: решение Арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Данное дело имеет важное практическое значение для арендодателей и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Суд подтвердил, что для расторжения договора аренды недостаточно наличия формальных оснований (просрочка платежей, привлечение к административной ответственности, в том числе за невнесение платы за НВОС) - необходимо установить существенный характер нарушения, который влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Если нарушения устранены арендатором в разумный срок, суд вправе отказать в расторжении договора.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2026 по делу № А71-12530/2025.

Больше судебных решений вы найдете в разделе "Практика разрешения споров в области экологии".